7月25日，贝壳研究院发布《2023 中国房地产市场半年报》（以下简称“报告”），报告回顾了上半年住房交易市场“均值回归，稳态平衡”、住房租赁市场“供给凸起”的新变化，并展望了下半年趋势。
报告指出，随着2022年房地产周期中枢快速回调至阶段性低位，2023年基本面表现大概率好于去年的极端情形，复苏趋势确立有望强化市场信心，叠加供需两侧对宽松政策的敏感度提升，3年疫情叠加地产旧模式带来的疤痕效应有望渐渐抚平，行业周期凭借强大的生命力也将迎来新一轮自愈与成长。
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同时，2023年住房租赁市场有效供给增加，租赁房源机构化率将进一步提升，而供应端的竞争加剧，将进一步推动住房租赁产品、服务品质及运营管理效率的提升。
二手房新房市场展望
市场将形成N型底部突破
贝壳研究院数据显示，房地产市场上半年均值回归，稳态平衡。一季度成交量快涨与二季度急跌属于市场正常波动而非趋势性拐点；城市分化至区，且能级越高弹性越大；改善性住房需求依然是市场最确定的力量；二手房的比较优势依然显著，且市场结构仍处稳态。
报告同样预测，下半年市场将震荡筑底，均衡复苏。同时，预计复苏曲线前高后低，即一季度脉冲之后，二季度正常回调，三四季度平稳回升，全年新房销售保持稳定，二手房维持比较优势，全年继续好于新房。
报告分析指出，需求中枢回落后的新均衡加速形成；改善性需求相关支持政策潜力的释放有望激活需求结构中54%的庞大人群，进一步放大、激活整个系统的置换链条；随着保交付探索形成可推广复制的方案，新房信心也会同步回归。
据贝壳研究院判断，中国房地产周期不会呈现 L型的走势，而是由多个N型组成的底部突破态，在多轮小周期的碰撞和探索之后，市场将以更加完整的居住产业形态迎来更高质量的上行阶段，整体呈现缓慢复苏。
住房租赁市场展望
供给凸起，金融政策利好释放
报告预测住房租赁市场将在7月或8月迎来全年热度高峰。上半年住房租赁市场买方市场特征逐步凸显，租金水平整体呈现平稳下行趋势，房源成交周期同比、环比延长，租客对于个人业主或租赁企业的议价能力逐步提高。
具体来看，上半年重点40城租赁市场热度同比提升，35个城市市场热度同比升温。随着经济社会全面恢复常态化运行，春季返工季、毕业季两个租赁市场旺季如期而至，租赁市场热度在6月达到上半年峰值。
政策层面，中央及各地方城市的政策主要集中在完善保障性租赁住房落地细则、加大金融支持力度以及支持租房提取公积金政策等方面。行业层面，市场主体依然保持较高活跃度，租赁企业管理房源规模扩大，并通过品牌合作、产品或服务迭代升级的方式提高核心竞争力，同时企业融资渠道走向多元化，尤其是产业基金、银行贷款的支持力度加大。
住房租赁房源供给的增加促使租金水平稳中有降，多数城市租金同环比保持下跌趋势。展望后市，预计7月或8月迎来全年租赁市场热度高峰。
政策层面，保障性租赁住房政策继续完善，供需两端的金融支持力度加大。行业层面，住房租赁新项目、新品牌将陆续推出，住房租赁机构化率提升。住房租赁企业之间聚焦于品效竞争，将进一步推动住房租赁产品、服务品质及运营管理效率的提升。
除了市场展望，报告还汇集了贝壳研究院半年来在居住领域最新研究及探索，涵盖了、、中国住房租赁金融发展研究报告及的确定性分析等。
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